Kentsel Dönüşüm Sürecinde Hak Sahipliği ve Riskler

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm süreçlerine ilişkin kapsamlı bir çerçeve oluşturmaktadır. Bu süreçte kat maliklerinin hakları ve karşılaşabilecekleri riskler büyük önem taşımaktadır.

Riskli yapı tespiti, ilgili bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlarca gerçekleştirilmektedir. Bir yapının riskli ilan edilmesi hâlinde malikler, bu kararı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde idare mahkemesinde itiraz yoluna başvurabilir. Bu sürenin kaçırılması, sonraki itirazları önemli ölçüde kısıtlamaktadır.

Kentsel dönüşüm projesinin hayata geçirilebilmesi için yapı maliklerinin üçte iki çoğunluğunun onayı şartı aranmaktadır. Çoğunluk sağlandığı takdirde, karara katılmayan azınlık maliklerin arsa payları rayiç bedel üzerinden diğer hak sahiplerine satışa çıkarılabilmektedir. Bu düzenleme, özellikle küçük pay sahipleri açısından ciddi hak kayıplarına zemin hazırlayabilmektedir.

Kira yardımı ve geçici konut imkânları ile kira artış tavanlarına ilişkin koşullar uygulamada sıkça tartışma konusu olmaktadır. Malikler; kira yardımına hak kazandıkları tarihin, tutarın ve ödeme süresinin sözleşmede açıkça belirlenmesini talep etme hakkına sahiptir.

Bu süreçte en önemli pratik öneri, riskli yapı tespitine itiraz hakkının kullanılması ve proje sözleşmesinin imzalanmasından önce bağımsız bir hukuki danışmandan görüş alınmasıdır. Özellikle mülk değerinin tespitine yönelik bağımsız bir ekspertiz yaptırılması, pazarlık süreçlerinde belirleyici bir avantaj sağlayacaktır.